主题：防止地方政府推高房价的妙招

防止地方政府推高房价、地价的妙招－－改落后的土地批租制为年租制可防政府短期行为


中国房地产协会一组数据显示：目前我国房价构成比例为，地价占40%、建造成本占30%、建筑材料价格占20%、税费占10%，地价在房价中起主导作用。建设部去年9月份发表的房地产形势报告也把土地价格上涨列为房价上涨的第一位原因，地价作为开发成本最大的部分，地价大幅上涨必然推动房价大幅上涨。 


种种迹象表明，此次房贷新政策的下一个着眼点可能将是“地价”。银监会的一位官员告诉《第一财经日报》记者，土地储备贷款还属于央行的管理范畴。

从现今土地供给制度而言，土地一级市场由地方政府垄断。地方政府可以利用从一级市场得到的土地在二级市场上高价出售以获利。 


一位土地管理资深专家告诉本报记者：“一个导致地价高升的因素是现行的土地出让金往往是一次性收取，如果变成分为几十年收取，一年一年给政府交地租，就可避免地方政府行为的短期化，这就是‘年租制’，对企业来说更容易承受。”他透露管理部门对“年租制”已有了初步共识。 


这位专家同时表示：“‘年租’并不等同于正在研究中的房地产税，土地出让金是土地所有者出让土地使用权的交易价款，属于地租范畴；而房地产税则是政府对不动产业主赋予的一种法律义务，两者不能互相替代。而管理部门对房地产税的初步共识是尽量向宽税基、少税种、低税率的国际通行方向靠拢，并倾向于由地方征收。特别是在房地产的保有环节征税，可以起到一石二鸟的作用，既可以使囤积土地付出成本，调控地价，也可以使投机性保有房产付出成本，调控房价。”他表示管理部门会针对以上“共识”，在今年选择若干地级城市先行试点。