主题：海南房地产毛利率超高 在售项目表述不一存疑问

海南高速业绩的快速增长与公司涉足房地产业务关系颇大。随着房地产调控步步紧逼，加上海南省的限价和限购令，海南高速的房地产之路能走多久？

房地产业务毛利率超高

对于公司发布的年报数据，平安证券点评称，公司业绩超预期主要原因是房地产结转收入大幅增加。公司营收主要来源于高速公路补偿款，房地产销售收入和酒店旅游业务，高速公路补偿款和酒店旅游业务较为稳定，预计二者合计贡献利润约达3000万元。

而从主营业务构成来看，交通运输业的毛利率为50%左右，并且保持稳定状态，而公司房地产业的毛利率逐年提高，在2010年中期就已经达到了90%，年报显示毛利率达到了45.44%，已经超越“万保金招”四大龙头房企。可以说，较低的拿地价格保证了海南高速房地产业务的“暴利”。

并且，海南高速还通过竞拍工业用地，再将其变成住宅用地的方式降低拿地成本。

公司在2011年1月17日以公开竞价的方式竞得海南省琼海丝绸厂和海南丝绸印染厂共计204.81亩工业用地使用权和地上建筑物，成交价6250万元。公司分别于2011年1月13日、2011年1月19日支付了上述款项。这也导致了公司今年一季度的预付款项期末数比期初数增加了4372.11%。

资料显示，上述工业用地位于海南省琼海市加积镇兴工路45号，距离琼海市约3公里。海南高速称公司将视未来几年的市场情况，对竞得的土地用途变更为住宅用地，并采取合适的开发方式进行开发。

而海南高速一季报显示，公司1-3月的净利润达到了8610万元，比上年同期增长了736.45%，去年同期只有1029万元。并且这一数字已经逼近公司去年全年业绩。而一季度业绩大增的主要原因也是公司旗下房地产项目净利润增加所致。

在售项目前景堪忧

目前，海南高速旗下主要有两个房地产在售项目：三亚瑞海锦苑和琼海瑞海水城。按照一季报显示，三亚瑞海锦苑房地产项目已经完成建筑面积59,610.59平方米，截止报告期末累计已完成20,721.98万元。截止报告期末，琼海瑞海水城房地产项目已完成建筑面积130,398.33平方米，截止报告期末累计完成43,125.24万元，完成计划总75,705.23万元的56.96%。

根据房天下显示，三亚瑞海锦苑的销售均价已经达到了18000/平米。据媒体表示，上述地块的楼面地价仅1800元/平方米，由于拿地较早，海南高速已经锁定了高利润率。

虽然房地产已然成为海南高速的一棵摇钱树，不过，这棵树正面临着暴风骤雨。

海南高速表示由于受《国务院厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》和海南省三亚市等地相继出台的限购令及限价令房地产调控政策的影响，公司三亚瑞海锦苑和琼海瑞海水城一期的房地产项目销售情况将受到影响。但房天下上昨日显示瑞海水城一期已经售罄，均价9500元/平方米，而二期价格和开盘时间未定。

究竟瑞海水城销售情况如何，上述相互矛盾的说法令人疑惑。

下班了，来家乡溜达溜达

海南的很多楼盘都是这样的。

这是国际旅游岛消息宣布后产生的后遗症。2010年一月初，瑞海水城起价3900，4600的价位随便选好位置。仅仅过了2个星期，就宣布房子都卖完了！等国际岛狂热稍退后，重新推盘出来，价格就在10000左右了。所以多数房子还在开发商手上！

价格决定一切，远景也是卖不了钱的，而且现在大家是买涨不买跌，没有实力和高超销售策略的开发商，还是不要乱玩。