主题：回复开发商信函

回复开发商信函，仅代表个人意见。

开发商能够给业主发信进行沟通，我认为是一个良好的开端，本来想写封回信的，但是考虑到要让广大业主都看到，所以还是借助论坛公开回复。

随信发来了两份文件，一个是建房（2009）274号文件，一个是海南2010年第49号文件，以下简称274、49，首先说，两个文件都有指导作用，但是，要有主有次，镇政府有关领导已经明确说了按49号文件执行，我是这样理解的，要以49号文件为主文件，一切程序都应该按照49号文件执行，如果49号文件不够详细可以参考274号文件。

开发商认为之前的意见征求函不具备法律效力，理由之一是筹备组人员问题，认为应该由业主，政府、开发商、街道等代表组成，错了，根据49号文件第十一条第二项：“已交付使用的30%以上业主书面联名向所在地人民政府物业管理主管部门提交筹备召开首次业主大会会议和成立业主委员会、并已推选业主代表组成首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）的报告。”所以说，开发商在这条上说不合法是不对的，反而，有了开发商和镇政府街道代表反而不符合49号文件了。

开发商说的第2个问题，即入住业主50%现场集体讨论选举业委会真吓到我了，如此一来，业委会成立是不可能的事情了，都是度假来的，就算是春节也不会有50%的业主去住小区的，我认真仔细的阅读了49号文件，开始真没找到“现场”两个字，通读全文，发现两处“现场”两个字，一个是在第四十八条里面有这样一句话：并对房屋装饰装修施工进行现场监督；另外一处在第六十五条：且未派人到装饰装修现场监督检查的，49号文件，其他地方再也找不到现场两个字了，不知道开发商从哪里来的“入住业主的50%现场集体讨论”？

根本没有这个说法！倒是有这句话“本条例第九条第一款第一项、第二项、第六项、第七项和第十项规定的事项不可以采用书面征求意见形式。”不采用书面形式采用什么形式呢？没有具体说明，没有具体说明就应该参考274号文件，或者直接找49号文件的制定机关解释，开发商不能理解成现场集体讨论吧？！274号文件第二十二条是这么说的：

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

开发商，编制这个信函的人，看来您文件学习的还不够透彻，希望您再认真读几遍，不要误导业主。

群聊天记录：

在前期双方都缺乏信任感的情况下，聪明的开发商应该促成业委会的成立，通过业委会来沟通、理顺与众多业主们的关系，让物管工作走上正轨，最终让业主、开发商和物管公司三方共赢。当然前提是开发商得想明白这个道理，放弃企图通过业主物管费盈利的眼前利益，通过提高品牌的美誉度来获取产品的高溢价和高周转性，那才是开发商获利的正途。

继续回复：

开发商与业主沟通

1，空房也一样交4.2，应该的，交了，很好。

2，物业费可以拿其他项目比，但是，希望同时也比一下容积率，中信香水湾项目，3.6元物业费，容积率是0.5，什么概念呢？简单算一下就知道了，0.5x3.6=1.8；2.2x4.2=9.24,9.24/1.8=5.13倍，通过计算不难看出，我们的物业费比中信香水湾的物业费高5倍！

还有，信函还说开发商每年还补贴物业服务费至少100万元，先说明，我们小区入住刚刚一年多，还算不上每年，如果开发商想保证今后每年都额外补贴100万我们非常欢迎，希望这个信函是一种承诺，我是否可以认为开发商的这个信函就是在承诺今后每年给物业服务费100万元以上呢？信函原文：“另外，为了尽可能给大家提供良好的服务，我们作为开发商每年还额外补贴物业服务费至少100万元以上”

感谢开发商的郑重承诺，目前4.2元的物业费开发商每年补贴100万以上，将来物业费降低了，开发商更会兑现这个承诺了，作为业主，内心无比激动，非常感谢开发商无私的贡献。每年到哪年？如果给个期限，我希望是一万年！

业主群（20270073）聊天记录：

T4-27漫步  8:56:25
富察本为满族人姓，喜欢看清宫戏的童鞋都耳熟能详。出于众所周知的历史原因，汉姓改为付，有什么好质疑的。没文化，真可怕。

呵呵，开发商企图用三点说明来证明一件事，即，1，意见函非法。2，富察的身份。3，4.2物业费合理。其目的无非是阻止业主成立业委会。

校长解释的已经很清楚了，事实清晰，道理浅显。

开发商真的是无耻到了难以复加的地步了，如果盖了政府大红公章的镇政府公函都被说是非法，这简直就是赤裸裸的向政府叫板。那么，在万宁，业主连政府都不能相信了吗？还是开发商有能力颠覆当地政府？那么，近期发生在半岛的当地住民群体性事件就不难解释了。

诬蔑富察，谋杀富察，不是一朝一夕了，长期以来，混淆是非颠倒黑白是开发商惯用的伎俩。

从之前冒用政府名义给业主发短信，被戳穿后赤膊上阵，极尽诋毁造谣污蔑之能事。直到发出这样一封前后矛盾，不能自圆其说的信函，彻底暴露了其流氓嘴脸。

从法律角度来说，成立业委会与开发商有一毛钱关系吗？业主愿意交多少物业费跟开发商有什么关系？物业费又进不了开发商的腰包。进不了吗？？？

开发商为什么如此丧心病狂的阻扰？呵呵，其实，那是几百万的关系，实际上，目前的物业公司是受开发商掌控的，大家想想，长期住岛的业主有多少？每年上千万的物业费能把君临海管理成如此混乱？

收取4.2的物业费，本身就是开发商自己在违法违章，居然说业委会违法？是在转移矛盾还是在制造矛盾？

做企业做到了这样的份上，老荣老板地下怕是难安呐！

混淆是非颠倒黑白是开发商惯用的伎俩

不管怎么说，开发商主动给业主发函是件好事，能反映出开发商想什么了，很明确，开发商是不希望业委会成立了，单凭对49号文件的理解就可以看出来了，认为业主现场集体讨论的形式才能算合法成立，是不是开发商暗自窃喜啊？这辈子也别想成立业委会了，也许我猜错了，我希望我猜错了。

但事物都是辩证的，不成立业委会真的对开发商有利吗？我认为，不论是长远看还是短期看对开发商都是不利的。

物业最近一直在电话催交物业费，貌似物业费和开发商没有关系，其实不然，我们这个小区物业费和开发商关系很大，物业费一直是由开发商管控，信函虽然也说物业费和开发商没什么关系，但是我感觉实际上存在着千丝万缕的关系呢。

开发商为什么说每年额外垫付物业费呢？如果没有关系开发商干嘛垫付？因为开发商不想让二期、三期、四期卖不出去，不想让一期物业烂掉，一期烂掉了，后面谁还敢买？所以说，物业费，物业管理和开发商有直接的利益关系。这封信，实际上是劝告业主快交物业费吧，成立业委会是不可能的事情啦，降低物业费是不可能的，降低了就降低品质啦等等，关于降低物业费是否降低品质我很多次都说过了，这是开发商和物业公司在误导业主，2元的物业费应该比现在的物业管理好很多倍。

业主是聪明人，开发商也是聪明人，大家都是聪明人，既然都是聪明人就别说糊涂话，别做糊涂事，几次给业主发短信，现在有发信函，目的就是想阻扰业委会成立，但是，业主说了，不成立业委会就不交物业费，开发商以为写封信函就能让业主把物业费都交了？想的太简单了吧？说直白一点就是：开发商目前是即想阻扰业委会，又想让业主交物业费，好事不能都让你占了吧？目前业主就是抱着这样一种心态，不成立业委会，就不交物业费，怎么办？

写封信劝劝就交了？可能会有一部分人交，但是大多数的业主不会交，几次三番的短信，让大家都知道开发商阻扰业主成立业委会了，大家都醒悟了，都在观望，交了物业费就不叫观望了。

预想一下未来将会发生什么事情呢？业主不交物业费，物业公司起诉业主，这个是必须的，不成立业委会，业主肯定不交，不交物业费物业公司必定要起诉业主，法院肯定会受理的，买房住房交物业费天经地义的事情，法院会问，为什么不交？业主回答：因为4.2的物业费不合法，为什么说不合法，因为……。（如果有人刚刚进入论坛，可以慢慢看进两年来的帖子，就会明白为什么说4.2的物业费不合法）

也不用说什么了，直接把这个论坛的网址告诉法院即可，业主几年来的维权经历从这个论坛里面能看的一清二楚。

那个时候，万宁物价局的雷人批函（百度有记录）将粉墨登场，暂按的暂到底暂多久我们也就很快知道了。暂按的批文能否代表物价局对4.2物业费标准的备案也清楚了。甚至，成立业委会到底是否需要现场集体讨论的形式我们也会清楚了。

所以，我们期待业委会成立，更期待物业公司告我们。

都分析完了，开发商，如果是真聪明，就应该积极的帮助业主成立业委会，因为早一天成立，物业费就早一天交上来。当然，不是4.2元，而是业委会成立以后通过业委会讨论确定的标准。

荣家再不好好管管,隆源就是下一个中信泰富

 今天又读一遍自己写的帖子，感觉写的很清楚很明白啊？怎么有人就是不明白呢？