主题：当前楼市正处于周期波动中

作者：文/中国房地产及住宅研究会副会长兼人居环境委员会主任委员 张元端 据笔者的初步研究，近期楼市的变化，实际上是周期波动，我国房地产经济周期波动大体上与我国宏观经济的周期波动相一致。如果以商品房销售额增长率作为度量波动的指标，我国房地产经济每4～6年发生一次短周期波动。上几个波峰是1993年、1998年、2003年，那么，下一个波峰可能是在2007年或2009年。尽管现在还不到“年终算账”的时候，今后几个月的楼市还存在许多不确定的因素。而依目前的情况来看，这一轮的波峰（商品房销售额增长率达到最高）很可能是2007年。

至于为什么这一轮商品房销售额增长率的波峰是2007年，而上升期未能延长至2009年呢？那就要从造成房地产经济周期波动的原因说起了。

周期波动是房地产经济发展过程中常见的现象，它表现为房地产经济周而复始地由扩张到紧缩的不断循环运动。周期波动分为上升期、下降期。又可细分为复苏、繁荣（波峰）、衰退、萧条（波谷）四个阶段。连续的两次波峰（或波谷）所间隔的时间，就是“周期”。

房地产经济的周期波动过程是怎样的呢？

第一阶段为复苏与增长。市场经过一段萧条时期后开始复苏，交易量逐步回升。购楼者大部分是“用家”。由于“炒家”还看不清市场动向，入市者较少。随着交易量回升，房地产价格也逐步回升。“楼花”的价格低于现楼价格。同时，在需求拉动下，房地产投资逐步增加，开发速度加快。

第二阶段为繁荣（波峰）。“用家”、“炒家”一齐入市，使交易量急剧增加。需求拉动房价快速上涨。当价格涨到一定程度时，“用家”受购买力限制，购房者逐步减少；而“炒家”在涨价预期的诱使下，十分活跃。然后，楼价越来越高，甚至在涨价预期下，“楼花”价格不正常地超过了现楼价格。当楼价炒得过高，超过购买力水平时，就会出现“有价无市”现象。因此，这个阶段持续时间较短。

第三阶段为衰退。由于楼价越来越高，交易量从明显减少直到锐减。容易令人产生困惑的是，衰退阶段开始时楼价虽然涨幅减缓，但仍在上升，似乎还感觉不到衰退的到来。而当楼价高到把“用家”挤出市场时，价格就会因一些突发事件而急剧下跌。如美国的“次贷危机”突发，房价急转直下。在这种情况下，“炒家”纷纷抛售。“楼花”价格下跌更快，直到低于现楼价。市场推出楼盘逐步减少，实力差的发展商难以为继。

第四阶段为萧条（波谷）。主要特征是交易量锐减，其中“楼花”交易量降幅更大；价格跌势继续，其中“楼花”价格加速下降，且大大低于现楼价。

经过理性调整，又回到第一阶段。如此周而复始。

各国（地区）房地产经济波动的周期不尽相同。美国一般在20年左右，属于长周期；日本大体是10年左右，属于中周期；香港地区为7～8年，台湾地区为5～6年，澳大利亚为6年，韩国为4年，属于短周期。

对照四个阶段中第二、第三阶段的特征，我们发现，2007年由于少数城市房价涨得过猛，致使用家、炒家双双退市，从而缩短了周期波动的上升期，于是2007年将有可能成为这一轮商品房销售额增长率的波峰。

上述四个阶段的关键词都是“房价”和“交易量”。本轮调控的起因就是房价上涨过快。而房价在很大程度上又是“被炒起来的”。因此，“反周期措施”的重点也是抑制“过度投机”，稳定房价。同时，调整供应结构，加大低价位商品房的建设，以分流需求，平抑房价。从全国总体看，整个上半年，房价的同比涨幅和环比涨幅均逐月降低。8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%，涨幅比7月低1.7个百分点；环比下降0.1%。涨幅趋缓，正是调控目标所期望的。

近年来由于政府对周期波动的干预明显加强，我国经济周期波动总体上已呈现出一种峰位降低、谷位上升、波幅缩小、周期缩短的“微波化”的新态势。目前，通过调控，一些城市的房价从涨幅过大到理性回归，对于房地产经济波动的“微波化”来说无疑是一件好事。

我们应当期望，通过本轮调控，把房价控制在合理水平，使房地产经济在适度增长区间内保持较长时间的平稳增长和轻微波动。