主题：房地产的长期地位及房产投资收益

一．长期来讲，房地产在经济生活中的地位是呈下降趋势
a)随着生产力的提高，从建筑的角度来讲，生产每一平方米住房的建筑成本在持续降低。地段呢：随着交通，公共燃气，电力等基础设施的改善，会有越来越多的地方适合于人们居住，发展房地产，因此，原先具有优势的地段，随着时间的推余，优势不明显（举例：王府井）。建筑成本&地段都是随着时间的推移在下降，房地产的地位自然就下降了。
b)生活的多元化，必然产生新的开销，我们想象，将来你去青岛，可能不满足于围着栈桥转转，你可能会去玩帆板，或者驾船出海钓鱼，这些都是将来的可能开销，必然是房产，食品之类的必须开销在你的工资比例中减少才可能出现这样的情景。
c)发展中国家的房价收入比高，发达国家的房价收入比低。
d)如果房子的开销始终与收入的增长同步，那人们生活水平的提高就会比应该有的速度慢。
e)结论是什么呢：想靠房子养老，或者给将来养老一些补贴的话，可能通过拥有房产这个方式不见得有效。
二．地段的改造升级与创造
a)现在有一种论断是土地资源是不可再生的，属于稀缺资源。我看呢，土地是可以再造的。大家看西单到复兴门一带，都盖成漂亮的高楼了，比原来的土地利用率要高。目前为止，在长安街上我看还有这样的机会，比如，北京音乐厅附近的平房，不可能永远都保留吧?应该不都是文物，说远一点，军博对面，西客站北面叫北蜂窝的那块地方，恐怕也难逃被改造的命运。二环以内，就不用说了，需要改造的地段更多。再说：地没有了，房子就没有了吗？大家也许注意到了，北京的房地产大部分都是分期开发的，就是一块地的开发周期可能要3年，最近听说建外SOHO七期要开盘了，可是建外SOHO的地应该是几年前就卖了的吧。因此，买房的人要注意区分，是土地没有了还是房子没有了？您究竟要买房还是买地？
b)地段呢？按我的看法是可以创造的，就是感觉一个王府井不够用了，我们就造一个燕莎，或者金源购物中心。通过基础建设，原来的高粱地，现在也可以成为闹市，比如现在的亚运村以及亦庄。城市也是可以创造的，比如深圳和浦东，耶路撒冷新城，而且，新造的东西往往干净，漂亮，价钱也许比老的高，比如，陆家嘴的办公楼租金好像就不浦西的贵。最近又有传闻讲：天津要建滨海区了，我想这又可以容纳一些人就业与居住了。
c)结论是什么呢：所谓的地段，不要过分的强调，不要搞得很神秘。
三．目前国内股票市场和房产投资（仅指租金部分）效率基本相似
a)最近李嘉诚先生旗下的两只股票长实和和黄披露了半年报，长实每股盈利4.48港币，和黄2.77港币，俩家公司的股票都是80港币左右，看来长实的效益好很多。由于长实，和黄业务多元化，又是比较大的公司，因此，他们可能有些代表性，将这两家公司平均来看，投资这两家公司的股票，半年收益率为(4.48+2.77)/80=9.1%，年收益率18.2%. 我们看看国内的一家公司，因为本人以前做过照明这一行，就举佛山照明（000541）来看，05年上半年每股收益0.33元，股价11.43元（8月26日），因此，半年收益率为2.9%,这个水平好像市上市公司的平均水平范围。（沪深３００指数平均市盈率曾达到１４倍）． 我们再看看国内广渠门附近的一个著名楼盘，这个楼盘很典型，是02年3月花32亿元人民币拍得的将近49万平米土地，规划建筑面积好像是140还是150万平米，大家以145万平米计算，每平米楼面价为2200元，好像现在是三期，均价9800元。地价占房价的比例为22%。 我们看看业主的租金收入呢: 在新浪房产租赁频道，一居65平米，租金报价3000-3200之间，我们取房价为9000元/米，租金3100元/月，一年算11个月，得到一年的投资回报率：(3100x11)/(65x9000)=5.8%. 
b)房产方面其他费用以及收益还有契税，物业管理费用，房屋装修，房屋维修，家具更新等投资，房价有可能上涨，下跌
c)股票方面有经济形势的好坏，上市公司不透明，关联交易损害流通股东利益等问题，股价也可能因为公司经营方向，市场环境而导致股票价格高扬或者低落
d)结论：香港市场投资效益可能比大陆市场好；大陆股票（只考虑盈利）和大陆房产市场（房产收益暂只考虑租金），在目前的情况看，投资收益相对接近。
四．当潮水退去
a)2004年房地产开发投资比上年增长22,5%, 住宅销售2300万平方米，今年的房地产投资增长率好像也不低，聂梅生会长在博鳌呼吁房地产融资的多样化（就是同一家公司可以更方便地找到更多资金为居民盖房），照这样的趋势，北京居民2004年人均增长的住宅面积已经是2平方米，按照6000元/平米的价格，平均每个北京居民要拿出12，000元来买房，05，06年还要更多。因此，这样的投资热潮，很难支撑下去，房地产如此迅猛的增长，不能长远持续，一些问题，就会显现。
b)目前的房子，盲目追求面积，70平米一居，110平米两居的都不少，我认为还是浪费。
c)目前的房子在节能，智能化方面需要改进的多。我看过一些8000元/平米的房子的门窗密封条，从材料来讲，回弹性不好，容易老化，从制造工艺来讲，基本是作坊水平。
d)目前的住房，相当一部分在布局上不合理。房子的进深，一般都在15-17米，采光不好。
e)将来的房产租赁市场，可能是由专业化的租赁公司来经营，就是有一些财团买下一栋楼，统一装修，做成青年公寓。这样集约化的经营效率远胜于个人。
f)结论：在房地产市场好的时候忽略的问题，在房地产市场走低的时候就可能暴露出来。
五．CBD的兄弟姐妹们，你们的房份是多少？
a)一般的人均办公室面积在１０－１５平米之间，目前ＣＢＤ平均租金在２４美元／建筑平米，甲级写字楼在３２美元／建筑平米，按每人１２平米，平均租金２４美元／建筑平米算，您一个月分摊的房租是２４ｘ１２ｘ８．１＝２３００元．我想，CBD的平均工资在５０００－６０００之间，你摊的房租是工资的４０％左右，是北京市一个出租车车份的一半．如果CBD的房租再涨１０％，您每天可能还要加班半个小时才能将房租挣出来．
b)结论：房租涨了，即使您在打工，您也需要更努力工作！
六．房价跌了，个子高的先顶着
a)目前有一种说法：房子跌了，银行就亏，甚至破产．现在让我们算一算．假设１００万的房子，房子贷款８０％，２０年贷款期．这样，买房者投入是２０万，加契税等，装修也许花１０万，一年后，如果房子价格下降得厉害，只有８０万了，房东会不会卖呢，我想不会，因为他／她交了２５%的总房款了，还有相当于房价１０％的装修费．当然，如果房子跌了３０％就玄了，房东可能就放弃了，吃亏的就是银行了．这是，银行可以给你在郊区找一个平房，你把现在的房交出来，银行可能亏几个点．但要是你交了３０％的首付，银行可能又不着急了．因此说，房价的涨跌，赚钱，亏本的第一人选是房东，银行在次．
七．个人感觉
a)北京房地产市场走势在３个月内就会明朗．走平，或者略微下降（５－１０％）；同时房子质量也得到提升这种可能性最大．房地产市场软着陆．（从铁本到钢材降价不到１２个月，如果没有宏观调控，还不知道钢材要过剩多少．）


以上纯属个人观点．

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