主题：牛刀：政府干预房价要做到实处立足长远

北京社科院出了一份蓝皮书，叫做北京市社会发展报告，里面谈到房价，有这么几个观点：一是2010年，北京大量保障性住房将上市，这对价格过高的商品房销售将起到釜底抽薪的作用，“届时房价会真正下降”。二是房价收入比太高，世界银行制定的房价收入比标准是5∶1，联合国的标准是3∶1。我国专家通常采用的房价与家庭年收入比合理标准是3∶1-6∶1。2007年北京市城镇户均年可支配收入为65967元。当年底平均房价是每平方米15162元，按照户均100平米计算，则房价与收入之比为23∶1，远远高于3∶1-6∶1的标准，也高于国内其他大中型城市。

蓝皮书认为政府应该干预房价，一是从着力调整住房供应结构方面干预房价。《蓝皮书》列出几项新近措施，如今年政府计划新开工八百五十万平方米保障住房和限价房等等，将低收入人群的住房从商品房市场中转移出来，从而对商品房的高价位起到釜底抽薪的作用。二是从土地供应方面干预房价，蓝皮书认为“适当降低土地出让金对抑制过高的房价也是必要的，是政府让利于民的重要举措，有利于房产摆脱目前的困境。”《蓝皮书》的主编戴建中指出，当政府有效干预之后，居民可改善居住条件、地产商获得了略高于市场平均利润的收益、政府增加了税收，北京房地产市场可以真正进入良性运转的局面。

应该说，北京的高房价在本质上与中国其他大中城市是一样的，只是房价的高低涨跌的幅度不一样而已。看来，房价过高已经成为专家们的共识，什么原因推高了房价尽管有争议，但意见也趋向一致，现在的问题是，政府如何干预房价才是符合中国国情，符合基本民生的。

社科院的专家所讲的政府干预房价的第一点，政府已经在做，而且做得有声有色，但是政府不怎么说，原因是政府一旦把社会保障住宅今明两年的整体供应情况全面告知公众后，会引起房价在刚刚企稳后重又大跌，但是，政府在开发和兴建保障住宅方面的步骤一点也没有放缓，正像社科院专家所指出的那样，明年将是推出社会保障住宅的高峰，将有效的分流一大部分自住型购买群体，那时对普通商品住宅来讲就是大跌也没有关系，因为相当一部分积压的产品已经在今年被买家买走，所以，今年买房是最吃亏的。

然而，社科院的专家提出的第二点，降地价方向无疑是正确的，却不具备操作性。北京市社科院发布《2008－2009北京社会发展报告》中指出，土地购置费用约占房地产开发投资的35％，为此，政府适当降低土地出让金，对抑制过高的房价也很必要。我想问的问题是，你怎么让政府降低土地出让金？作为社科院提法的方法除了富有建设性，一定还要有操作性，你让北京市政府部门如何操作？

我不知道专家们是否研究过，政府是如何出让土地的？政府是依据什么数据来确认一年的土地供应总量？只有把这两个问题弄清楚了，才知道降地价为什么不可行，社科院提出的降地价完全是信口胡言。一般地方政府是在年初就制定规划，要求今年推出多少土地收回多少出让金，有的地方政府是没钱用了就赶紧催国土局卖地，无论是年初规划还是临时卖地，在土地出让的方法上都是一致的，那就是招拍挂。如果确定招拍挂这种方法，那么政府只能制定起拍价，而无法控制真正土地出让价，当然，违规操作是另外一回事。所以，降地价不仅是政府部门不愿意的事，也是在实际操作中很难执行的事。

所以，政府干预房价不仅仅只是一个简单的降地价的问题，而是要探索土地供应模式的问题，研究新方法的问题。早先许多专家提出过70年展期的问题，要不要续费，其实这个问题是一个大问题，现在根本解决不了，提也白提。但可以肯定的是，不可能是无偿续期，因为政府的地租只卖70年，到期后重新收取地租完全有法律依据，怎么可能说取消就取消呢？但是，这个70年说到底是不合理的，目前要解决这个问题，也就是说要做到70年后不再交地租，只有一个办法，就是确认公民居地权，或者叫颁发公民地权证，以这种方式来确认公民的基本居住权，那么，土地供应的其他问题都迎刃而解。这是政府干预房价最有效的手段和方法，也是将来中国住宅制度急需改变的本质问题。

依据中国国情，政府不可能不干预房价。我们从2006年国八条以来，政府不断的尝试在产业政策、产品供应结构、货币政策、财税政策多方面干预房价，最直接最有效的就是2007年927房贷新政，将二套房贷首付提高至四成，这样，鼓励了自住型改善性购买，鼓励了正常的投资，遏制了投机行为，也化解了银行风险。可以说，如果没有927房贷新政，直接将投机行为逼出了市场，可以说，美国金融风暴发生后，中国经济不会有目前这种状况。许多地方政府不顾国际经济大局，擅自放松二套房贷，将会被历史证明是一个巨大的错误。当然，当这种错误的效应出来后，现在擅自放松二套房贷的地方官员已经不在这个位置上了。政策的短期效应，也是中国国情之一。

就目前中国社会的情况来说，首要问题还不是干预房价，而是解决民生问题。这是一个迫在眉睫的问题，赶紧把9000亿资金落到实处，尽快把社会保障住宅往前推进，这样一方面可以给房价留足一个可以缓慢下降的时间，又能够把中国尤其是一二线城市普通居民住的问题解决好，这是政府的欠账，应该尽快还给老百姓。