主题：《物业小区共用水电费分摊办法》应更名为《物业服务费用酬金制小区共用水电费分摊办法》
- 发表于2011-01-13
《物业小区共用水电费分摊办法》应更名为《物业服务费用酬金制小区共用水电费分摊办法》
《物业小区共用水电费分摊办法》应更名为《物业服务费用酬金制小区共用水电费分摊办法》，因为服务费用包干制小区不存在物业管理区域共用水电费由业主在固定物业服务费之外另行分摊的问题。
物业小区物业服务费用是实行包干制还是实行酬金制，在许多物业小区的《临时管理规约》或《前期物业服务合同》里有明确规定。
各物业小区的《临时管理规约》、《前期物业服务合同》是根据建设部《业主临时公约（示范文本）》（建住房[2004]156号）、《前期物业服务合同（示范文本）》（建住房[2004]155号）的格式制定的，各开发商在申请楼盘预售证时必须依照规定将这两份文件及其它必备材料报送属地市县住建部门审查，符合国家规定精神的，准于备案并发给预售证。
国家《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）及《海南省物业服务收费管理办法》（琼发改收费[2006]1052号）的第十一条是一致的。即：
『实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。』
这两个文件还规定：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。”（国家《物业服务收费管理办法》第九条第二款，《海南省物业服务收费管理办法》第十条第二款）。
综上所述，物业服务费用实行包干制的小区，其物业服务费包括该小区住宅楼内电梯运行电费，小区增压水泵二次供水用电费用，小区物业管理区域的路灯、楼道等公共照明、绿化养护、园林水池喷泉，以及喜庆、宣传、装饰水电费用等共用水电费用。业主只要根据合同规定的收费标准和要求按时足额缴纳固定的物业服务费用后，就算尽了义务。物业服务费的盈余或者亏损均由物业公司享有或者承担，不存在物业管理区域共用水电费由业主在固定物业服务费之外另行分摊的问题。
但是，在实际操作中，由于海口市物价局主管领导和主管部门的官员几乎每天都喝醉酒，几年来，他们在制作市价备案文号的《小区物业服务收费备案的通知》书中，不管你的物业服务费用是实行包干制还是实行酬金制，统统被他们规定成既要交管理费、日常维修养护费，又要“水、电及电梯用电分摊按《海南省物业小区公共水电费分摊办法》（琼价营字[1999]411号）执行。”（注：省物价局核发的《小区物业服务收费备案通知书》没有另写“水、电及电梯用电分摊”这一项）
为防范物价局与物业公司官商勾结作案，搞重复收费，很有必要将《物业小区共用水电费分摊办法》应更名为《物业服务费用酬金制小区共用水电费分摊办法》。