主题：笼统地规定前期物业及后续物业收费标准报备要件，有利于官商勾结搞非法物业经营活动
- 发表于2011-01-13
笼统地规定前期物业及后续物业收费标准报备要件，有利于官商勾结搞非法物业经营活动
国务院《物业管理条例》规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”（第二十一条）。“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止” （第二十六条 ）。
为方便表述，根据上述规定，本文将建设单位选聘的物业服务企业简称为前期物业；与业主委员会签订物业服务合同的物业服务企业简称为后续物业。
前期物业和后续物业两者都不是的物业，属于非法物业。
一、前期物业与后续物业有明显区别。
前期物业与后续物业有许多不同点。比如：
收费标准的规定不同。前期物业收费，不得超过政府指导价的基准价标准（《海南经济特区物业管理条例》第三十九条第二款）。后续物业收费，由业主委员会根据业主大会的决定与物业服务企业在政府指导价规定的幅度内协商具体收费标准（《海南经济特区物业管理条例》第三十九条第一款》）。
管家不同。前期物业的管家，是由所在地人民政府物业管理主管部门兼管（代理拟成立的业主委员会部分职责）。这是法规的授权。《海南经济特区物业管理条例》第二十九条规定：『 “建设单位在物业竣工验收合格后90日内，应当将”规定的“材料报所在地人民政府物业管理主管部门备案”。物业管理主管部门应当将这些备案材料建档并保存。』后续物业的管家，是业主委员会。
制定管理规约和签订物业服务合同的主体不同。前期物业的《临时管理规约》是建设单位根据建设部《业主临时公约（示范文本）》（建住房[2004]156号）的格式制定的，《前期物业服务合同》是建设单位与其选聘物业服务企业按照《前期物业服务合同（示范文本）》（建住房[2004]155号）的格式签订的。建设单位在申请楼盘预售证时必须依照规定将这两份文件及其它必备材料报送属地市县住建部门审查，符合国家规定精神的，准于备案并发给预售证。后续物业的《管理规约》或《业主公约》是由业主大会制定的，后续物业的《物业服务合同》是由业主委员会与物业服务企业签订的。
二、不同的事物应该要有区别对待。
从上述不同点看，前期物业及后续物业办理收费标准备案登记提交的材料应有所区别。但是，《海南省物业收费管理办法（修订稿）》http://www.hnpi.net/news/news.asp?id=12377&subid=2关于物业服务企业办理收费标准备案登记应提交的材料的规定过于笼统和模棱两可，不利于实际操作。比如：
该修订稿第九条第五款第6项规定：物业服务企业办理收费标准备案登记应提交“物业管理各项规章制度”。这样的表述过以笼统，应将《临时管理规约》或《业主公约》等必须要建立的规定名称全部列出，杜绝物价官受理申请时或说要这件或说缺那件或暗示要红包或烟酒。
该修订稿第九条第五款第4项规定：“物业服务企业与业主委员会（或业主代表、使用人）关于商议物业服务收费标准的会议纪要或前期物业管理协议”。这个表述是在现行的一条规定后加上“或前期物业管理协议”。改成这个样子仍然是模棱两可的规定，加了“或前期物业管理协议”的意思，也可以说是指由假业主代表签字代替法定的前期物业管理协议或者业主委员会的决定。在当今物业管理的法律法规已经比较完善的情况下，还保留“古代”的这一规定，是荒谬的！
三、政策性条款的表述不应模棱两可或过以笼统。
前期物业管理，《临时管理规约》和《前期物业服务合同》是不可少的要件。后续物业管理，业主大会制定的《业主公约》和业主委员会与物业公司签订的《物业服务合同》也是必须要有的。
我们不能以一个笼统的规定或模棱两可的表述来支持业主代表签字代替《前期物业服务合同》或后续《物业服务合同》。《物业收费管理办法（修订稿）》第九条第五款第4项中“（或业主代表、使用人）关于商议物业服务收费标准的会议纪要” 是违法的规定。它的后果是，可以由物价部门与商人合谋认定《前期物业服务合同》或后续《物业服务合同》的替身。这是违法的。
四、历史的教训。
据掌握，正是因为有了这个违法的规定条款，物价局才有机会帮助物业公司作弊或合谋造假，欺骗广大业主。如：由某建设单位选聘的某物业公司提交给海口市物价局办理收费标准备案登记的《关于商议物业服务收费标准的会议纪要》中，因签名的5位业主代表全部是假代表，引起了小区许多业主的强烈不满并爆发了不良影响事件。前期物业办理收费标准备案登记的材料应该是《临时管理规约》和《前期物业服务合同》，这是法定的。但有的建设单位因害怕住建局要法核而不制定这两份文件，在物价局有关官员的帮助下，以假业主代表签发的《关于商议物业服务收费标准的会议纪要》代替。
综上所述，受物价局保护的由业主代表与物业企业商议物业服务收费标准的会议纪要进行管理的物业，是非法物业。为防止官商勾结搞非法物业经营活动，确保广大业主最大限度地享受《海南经济特区物业管理条例》等法律法规授予的合法权益，前期物业及后续物业办理收费标准备案登记提交的材料应分别规定。