主题：五年内过半房地产企业可能被淘汰出局

未来3-5年内，可能有超过一半以上的房地产企业会被迫退出市场。在美国城镇化期间，房地产龙头企业的市场份额可以超过10%，而万科的市场份额目前刚超过2%，市场集中度提升趋势才刚刚开始。

对应房地产股票的基本逻辑是，在看好市场份额集中的大背景下，一二线龙头公司盈利能力和盈利水平正处于持续提升过程。

只要调控政策大方向是按照市场化、差别化以及制度化路径进行，房地产股的逻辑就没有理由改变。

如果者是寻找真正的成长股，万科等地产龙头均拥有持续8年的年度复合增长率在30%以上的历史表现，且未来至少三年仍将持续快速成长，A股中能与之比肩的优秀成长公司很少。

中欧中小盘基金经理王海，目前似乎已被市场定义为房地产的多头，一年多以来重仓地产股，给他带来收益的同时，也使他在房地产板块调整中成为舆论目标。这位近两年凭借房地产股一战成名的基金经理，对房地产板块及整个市场的有其自身逻辑。

同时，人士说起地产公司就想到以“招保万金”为代表的一二线龙头。王海认为，差别化的调控措施有利于房地产市场的竞争，从过去“小而散”局面转变为“大而集中”的新格局，同时龙头企业的经营策略方向正确，龙头公司普遍销售火爆、大举拿地、预收账款、业绩都很好。

“但这并不能推而广之，认为房地产企业的经营状况都不错。”王海认为，截至2012年，国内有超过1万家的房地产公司，这个数量与任何国家在快速城市化进程中的历史数据相比都太多。2010年以来，对房地产市场中80%以上的企业而言，经营环境恶劣。

他预计，未来3-5年内，可能有超过一半以上的公司会被迫退出市场。在美国城镇化期间，房地产龙头企业的市场份额可以超过10%，而万科的市场份额目前刚超过2%，市场集中度提升趋势才开始。对应房地产股的基本逻辑，是看好市场份额集中的大背景下，一二线龙头公司盈利能力和盈利水平的持续提升过程。

因此，面对当前少数城市成交火热的局面，王海认为，国内房地产市场整体上将面临市场趋冷的严峻挑战，北上广深的局部火热现象难以扩展为全国现象。

王海认为，在市场化、差别化、制度化的趋势方向下，可以展望的未来，政府只管且管好该管的东西，对于本来应该由市场决定的会交还给市场。新的信号使他坚信，政府可以从容地实行房地产市场的根本制度性建设，而不被短期价格问题所捆绑。对者而言，就意味着过去所形成的“房价—股价”的条件反射不再存在，更有必要关注盈利及其趋势，而非政策臆想。
去年年底，王海就判断，今年年初可能是房地产股相对较差阶段，对于此前的调整他也有预料，但在其逻辑中，依旧认为地产股未来将会越来越好。他认为，两会期间的调控预期或负面效应最明显，国五条对于短期市场利空，更主要体现在市场情绪方面，而仔细分析国五条的具体政策，他寻找到市场忽略的信息，那就是“对于供过于求的城市，地方政府要采取积极有效措施，稳定房地产市场。”在他看来，这已经很明显体现出政府调控的差别化思路。

“只要调控政策大方向是按照市场化、差别化以及制度化路径进行，房地产的逻辑就没有理由改变。A股市场中，什么行业目前不存在产能过剩现象？什么行业不存在融资泛滥现象？什么行业已完成国际估值体系接轨？”三个问题的回答，依旧指向他所钟情的房地产行业。“如果者是寻找真正的成长股，万科、保利、荣盛等均拥有持续8年以上的年度复合增长率在30%以上的业绩历史表现，且未来至少三年或仍将持续快速成长，A股中能够与他们比肩的优秀成长公司实在是少。”王海说。