主题：公摊面积暗藏多种陷阱 公摊系数、得房率与到底啥关系？

涉及房屋品质有很多方面，如果从一些参数上似乎也能够发现出一些端倪，比如公摊系数和得房率这两个概念。
  所谓公摊系数，就是一栋房子套内建筑面积和你这整幢楼房总建筑面积之比，但是并不确切，因为还有一些如物业用房的分摊。
  公摊系数的计算公式为：公摊系数＝公摊面积／套内建筑面积。 然后，各套（单元）的套内建筑面积乘以公摊系数，就能得到购房者应合理分摊的分用建筑面积。即：每一户分摊的公用建筑面积＝公摊系数＊套内建筑面积.
  计算公摊系数时要保留小数字后6位。最后的产权证上的面积即房层建筑面积（套内建筑面积＋公摊建筑面积）保留两位小数。
  现在的销售合同是按照套内计算房价的，似乎房价与公摊没有什么关系，其实合同是合同，最后开时却是以建面来开出的，如此，公摊实际是关乎房价的。
  得房率这个概念，如果按建面计价时，这个概念就重要。

得房率=1-公摊系数。如果公摊系数越大，得房率就越小。当然也不是说得房率越大越大就一定越好，这里面要有一个大致标准。比如洋房公摊一般不超过10%，得房率在90%，高层一般公摊在15-16%，得房率在85%左右为最佳。如果过小，公共部分太小，门厅与过道就会太狭小，过大就会太浪费，而业主个人使用的实际面积就会减少；而有些不良开发商甚至会利用公摊这一问题去挣钱。

  例如：有一套户型建面82.74平米，套内69.75平米。公摊系数为18.62，公摊率为15.69，得房率为84.31%。
分摊共有建面=权属建面82.74-套内建面69.75=12.99
公摊系数=分摊共有建面12.99除以套内建面69.75乘以100%=18.62
公摊率=分摊共有建面12.99除以权属建面82.74乘以100%=15.69
得房率=100-公摊系数=81.38%

  如果这套房子的套内价格是27877元，总款为1944390元，建面价格为：23500元（均价）；
 
  另有一套房子户型：建面85，套内71，公摊系数为19.71，公摊率为16.47，得房率为80.29%，如果也按照套内27877计算，总款为1979267，建面为23285；

  如果从建面来看，这套房子好像还一些。如果从反向来看，问题恰恰相反。如果以同样的楼层同样的建面价格来看，就会得出如下结果：
比较的结果就是后者实际比前者贵了200近元每平米。

  采用假定同品质【同楼层、同地段、同景观、同朝向、同面积区间、同绿化、同配套等】条件下，如果以套内单价作为最终衡量标准的话，就会发现低公摊率公摊系数高得房率的房子性价比要高得多。所以，如果单纯比较套内会对购房者更为有利，将来面积误差出现增加时时如果也按照套类计价来补，对购房者也较为有利。如果消费者能够反向比较，就会对所购房屋价格的合理性有更为深入的理解与确定。【有的人认为开发商如果以同样套内价格售房，反过来公摊大不是对消费者更有利？其实公摊大小关于设计，公摊大主要原因是设计不够合理，设计不合理的房子会好吗？开发商有真正白送面积的吗？一切送与不送最后都会纳入价格体系中来的】
 当然，涉及房屋品质的条件很多，这些只是其中的一个方面，老百姓关注的更多一些。所以从这个方面来讲，以套内面积作为计价方式对购房者有利，但是后续的补差以及总款开票等方式似乎未能，原因可能是要和其他部门的计算方式接轨，比如税务等。

——————————————————小贴士—————————————————得房率
  这个词因为没有固定的解释，所以很各个地方解释的版本都不一样，主要有两个：
一是套内建筑面积占销售面积的百分比，这个数值显示了你所买的房子有多少面积是在你的房子里的，有多少面积是公摊的。
二是套内使用面积占销售面积的百分比，套内使用面积和套内建筑面积的区别在于计算的范围，套内使用面积（又叫地毯面积）是纯使用的面积，套内建筑面积还包括了墙体和管道井等。这个数值可以看出你买的房子可使用的比例大小。
公摊面积如何区分？
目前我国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。现在政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:
1. 大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和
用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;
2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。
不应计入的公用建筑空间为:

1. 仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;
2. 售房单位自营、自用的房屋;
3. 为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。
需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。
公摊面积怎么摊？

公摊面积过大，势必降低房屋的性价比;过小，则影响居住的舒适度。那么公摊面积如何摊才算合理？

目前有一个可以用来考量的概念，即住宅楼公摊系数。住宅楼公摊系数计算方法为:需要公摊的共有建筑面积总和除以参加公摊的各单元的建筑面积总和，然后用各单元参加公摊的建筑面积乘以分摊系数，就可以得出各套房屋的公摊面积。其中，需要公摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。

一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在0.18～0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11～0.16之间。不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。

以上内容纯属个人情节计算，难免有遗漏之处，希望给大家带来小小的帮助！

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当时是实在是搞不懂了，就得是自己去实现罢了

真的是被这样的得房率是给弄得晕头转向了

很多时候是第一次买房的是不了解这么多，被销售是忽悠的是团团滴，还以为是得房率是越大是越好的

这个得好好看看呢 估计好多人这很模糊呢 容易晕头转向啊

之前不也就是说是这边的得房率是83%呢么，

必须的时候是得房率也是看一个房子的主推元素吧

艾玛 这密密麻麻的看的我有些蒙啊 再从头看一遍 好好研究昂

开发商老拿这个来做文章，不般都会说的很好听