新政对此的认定方法可以用“认贷不认房”来概括，即如果你买过一套房但贷款已还清，再买房贷款利率根据首套房贷款利率执行，下限为基准利率0.7倍。

首套房如何认定？常见的几种情况：

1.贷款买过一套房，但商贷已还完。

2.首套房全款付清无贷款，申请贷款购买新房。

3.夫妻二人，一方婚前有房无贷，另一方婚前有贷无房，婚后贷款买房。

4.个人名下曾有两套商贷购房，均已还清贷款并出售，再次贷款买房（需提供两套房的出售证明）。

5.个人名下有房，但当地房屋登记系统无从查询，再次买房也可按首套房算。

那么，什么情况下算“二套房”呢？

1.贷款买过一套，商贷尚未还清，再次贷款买房。

2.个人名下已有两套贷款购房，一套已还清，一套未还清，再次贷款买房，算二套房。

3.夫妻二人，一方婚前商贷购房，另一方婚前公积金贷款购房，婚后以夫妻名义共同贷款并且尚未还清。再次购房，算二套房。

按首套房算，利率能有多优惠？

虽然首套房能享受贷款利率优惠，不过截至目前还没有银行能给到7折的贷款优惠，纵览各家银行目前的首套房利率情况，能获得9折利率就算很不错的，而且往往会附加其他限制。

使用公积金贷款买房有何限制

公积金贷款比商贷实惠，但有一定的数额限制。

公积金贷款小贴士

1.合理拉长贷款年限

公积金贷款有上限，对大部分人来说需要“商贷+公积金贷款”的组合贷款方式。商贷利率高于公积金贷款利率，所以还贷时应优先偿还商贷。按照这个思路，就应当拉长公积金贷款期限，缩短商贷利率。这样，在每期还款额差不多的情况下，就能使还款额中商贷所占的部分更大。

2.小两口申请公积金贷款有诀窍

目前公积金贷款政策中，公积金贷款的年限是依据房龄和主贷人的年龄来决定的，因此如夫妻二人年龄差距较大，则让年轻一方做主贷人，可拉长公积金贷款期限。

3.买房前提前停止租房提取公积金

正在租房并且暂时没有买房打算的，可先使用公积金来分担房租压力，有买房打算后，算好时间提前停止提取公积金即可。公积金贷款额度有上限，在账户里留太多钱也不一定都能用上。这样租房与贷款结合的形式能更充分利用公积金。