主题：买房前必看！哪些二手房买卖属于无效

对于买家来说，哪些情况是可以通过法律途经保护自己？

1、出租过程中的房屋。

通常情况下，承租人具有优先购买权，因此如果卖家在出售房屋之前并未事先与承租方协商，则很有可能会因为承租人行驶该权利而导致房屋买卖无法继续进行。此外，根据“买卖不破租赁”规定，如果房屋租赁合同未到期，也有可能会面临无法及时入住的尴尬情形。

2、被查封或者作为抵押物的住宅。

被司法机关查封及作为抵押物的房产，如需出售则必须征得司法机构或者抵押权人的同意，并取得同意出售相关证明，或者通过偿还债务等方式注销抵押之后再出售。

3、房屋权利人众多，但未取得所有权利人同意而出售的房产。

如共有住房的同住人，以及共同财产等，尤其是有些房产涉及到未成年人，如果分割方式未能协商一致，也无法顺利交易。

4、房屋存在质量问题。

如果存在建筑质量问题会影响到居住，以及因为建设年代久远而影响到贷款申请，如未如实告知，可以撤销合同。

5、存在违章建筑的房产。

如果房屋结构被更改，而且被政府部门限期整改，但卖家在并未恢复原状的情况下便出售房产，买家也可以考虑要求对方退房。因为此类房产可能在改动过程中破坏了承重结构，存在安全隐患。

补充内容：

1、上面的内容属于可变更或可撤销的合同，但还有一些情况直接属于无效合同。

比如：

无民事行为能力人所签订的二手房买卖合同。

限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的二手房买卖合同。

房屋所有权和房屋的土地使用权分离出卖的合同。

……

2、“可变更或可撤销的合同”能升级成“无效合同”

比如：

一方以欺诈、胁迫手段订立的合同，属于意思表示不真实的合同，一般属于可变更或撤销的合同，但在损害了国家利益时，就直接属于无效合同。

买家须多加小心

虽然买家可以通过事后追责来维护自身权益不受损害，但如果做好预防工作，相比事后追责，提前预防能够降低不少成本，比如时间、精力等。

从法理角度来说，不管是卖家，还是房产中介，都应该履行如实告知的义务，比如房产的权属状况、质量问题，以及发生在房屋内有可能会影响到居住者心理的突发事件等等。但由于售房心切，或者因为业绩压力，卖家和中介往往会选择“利己”，从而导致出现隐瞒不报、避重就轻的做法。为了规避风险，买家不能寄希望卖家的良心发现和中介具有很高的职业素养，而是自己要做一些预防工作。

避免二手房买卖合同纠纷有妙招：

1、检查房屋的产权证和土地证，看两证是否齐全(有些房本是两证合一的);

2、要看清楚产权证是否被抵押和土地证上的土地使用年限的记载;

3、检查房屋本身的质量，还要注意房屋是否被卖房人出租;

4、要检查房产证上的产权人姓名和卖房人的身份证上的姓名是否一致。

5、看产权证上是否有共有人，如果有共有人，还需要共有人出具书面同意证明。即使是夫妻共有的情况，也需要另一方出具证明，以避免纠纷;

6、对于买方来说，除了要严格按照建设委员会的二手房买卖合同格式订立合同之外，还需要将一些细节问题纳入合同内容。主要包括房屋的物业管理交接，户籍的迁移等问题。

7、买方可以留一定的房款作为“保证金”，等买房将物业管理交接，户籍迁出之后再将房款全部交齐。

8、对于贷款无法如约办下来的情况要尤其注意，这是导致一些二手房合同纠纷的主要原因。买房人可以在合同中事先约定，可以设立一个期限，如果由于客观原因到期未能办理按揭贷款，双方的解决办法。

提醒：

为了规避风险，一方面，买房人可以在买卖合同中约定补充条款，就质量、权属、“凶宅”等问题约定违约责任；另一方面，签订合同之前，还可以通过社区、周围邻居等渠道了解房屋情况，以避免买到质量差、存在权属纠纷的住房甚至“凶宅”。

此外，签订合同时需要留意，不排除个别卖家为了实施欺诈行为，刻意隐瞒不报，但在协议中却包含类似的内容，如果购房者自己大意而签了字，很有可能就没有后悔药吃了。
 

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