主题：透视未来两年海口楼市走势

据海南特区报报道：“国六条”的出台受到海口房地产界的高度关注，各种声音不绝于耳。在这些声音中“国六条”对目前海口楼市影响不大是一种主流声音。作为海南特区房产周刊的记者，我们看重的是透过纷繁的现象，还原出海口楼市最直接的本质，因此，我们通过对“国六条”的分析特意选取了几大不同切入点。揭示以及展望出未来一两年内海口市楼市的走势。 

    小户型成楼市主流

    普通商品住宅成为楼市的主流，这是老百姓期待多年，政府倡导多年，在今年终于变成事实。

    据了解，海口房地产界对小户型的探讨由来已久。从银谷苑率先大改小一路走红后，海口房地产市场大规模亮相一批小户型项目，综观２００６年上半年的海口房地产市场，小户型是浓重的一笔，称之为“小户型年”也不为过。同时５月１７日，国务院新出台的今年房地产宏观调控六条政策中，第一条仍是普通商品住宅成主流产品。户型选择上此次表现出中小户型受青睐的明显特征，４１．９％的消费者都热衷于购房面积在６０－８０平方米的户型，还有３０．６％的消费者购房面积集中在８０－１００平方米。

    种种迹象表明，以小户型为主的普通商品房，将在两三年中影响海口楼市，市民将成为真正的楼市主角。

    但是，海口楼市以小户型的普通商品房成为主流，也让一些业界人士担忧：这样一来，海口高端市场的脚步社会放缓，是否会影响海口楼市的品质？另一方面，普通商品房成主流后，是否会缺乏高端房价的空间，那么外地开发商是否对进军海口楼市的利益重新评估，影响整个楼市的投资前景？不过话说回来，没有谁能违抗市场需求的指令。但有一问题不可否认，今年也就是让市民们买房偷着乐的一年。

    海口房价上涨征兆明显

    不声不响中海口房价已涨到２７７７元／平方米。只要是新开楼盘，均价都接近３０００元／平方米，一些成熟社区品牌楼盘的二、三期起价都在４０００元／平方米以上。

    近年来，海口市可供开发的土地越来越少。从板块来看，原来是最旺的国贸板块，目前在售楼盘屈指可数。海口湾是滨海板块，前几年很旺，如今只有几个楼盘在卖，这一带空地已很少。市中心大街两旁，半拉子楼基本上消灭。海甸岛是近年房地产开发的中心，但其一至四路也仅有几个楼盘在销售，大多数集中在五路和六路之间。龙昆南、南海大道、海秀路几乎都没有大面积的空地可供盖楼。老机场新修的大道两旁有土地，但将来是建高档楼盘用地，不适宜盖普通住宅，价格恐怕要到４０００元／平方米以上。再过几年，海口要盖房，恐怕要到南渡江以东或西海岸以南方向及环城高速路附近找土地。

    海口市政府已从拍卖美丽沙土地得到了启示，准备大规模改造城市，提升城市的档次，带来的是城市的升值和土地的飞涨。随着海口市政府几百亿元资金投下去，随着海口市内土地越来越少，越来越昂贵，随着省政府大工业项目的带动和交通设施的进一步改善，随着国际巨商投巨资把海南建成更美的大花园，海口作为中心城市会越来越值钱，房价的升值无可估量。

    另外，随着住宅市场单价的一路走高，海口市内住宅市场上单价２５００元／平方米以下的项目逐渐销声匿迹。受供应引导，购房者对商品房单价的心理承受底线也随之上升。一项调查表明，一般情况下，房屋套内销售单价在２５００－３５００元／平方米范围内，购房的总房款在３０万元以内的商品住房，都在市民所能接受的范围内，赞成比例分别达到５９．４％和８４．９％，这也证明通过前一段时间的释放，高端需求比例有所下降，未来市场需求将以中端产品为主。 （郭得印）