主题：外资基金施展八仙绝技 欲掀地产资本狂潮

资产收购模式，委托中介机构收购并经营物业资产。今年前两个季度，外资地产基金热衷于兼并或收购大型商业资产，几乎占同期外资地产基金投资总额的50%，其原因除了对中国经济发展的预期，更多的因素是考虑资本退出的安全性和收益的稳定性，比较符合外资地产基金的国际投资行为。由于配套服务资源和信息对称程度的制约，也暴露了资本低效能高风险的致命弱点，所以，部分地产基金积极转变商业模式，委托专业投资管理机构，同时探索新的盈利模式，更加关注资产上市。 

近三个季度，外资地产基金正在由合资合作开发住宅项目转至物业资产收购投资模式，调控新政使他们似乎嗅出了投资住宅的潜在风险，在资本的压力下和市场的吸引下，以写字楼和商铺为主的商业收购行动开始了。业界试图猜测他们投资商业地产的真正原因，城市进化论、稳定收益论、需求论等不断为商业地产唱多，又造成写字楼和商铺项目的一哄而上。

由于物业资产更具有流通和退出优势，更有资产打包上市的可能，二级市场退出也并非无利可图，物业持有者到底能做多长时间的准业主，还要等待中国地产的发展状况和基金持有人的态度。当然，我们也可以乐观地认为，外资基金大肆并购中国物业资产，是对中国机会的信心表现，说明外资地产基金的中国战略是长期的，将着眼于更长远的目标。

6月11日，摩根士丹利房地产基金以10亿元人民币的价格，向中国海外发展有限公司收购上海广场上的六层商用物业，收购后的物业将将重新定位经营，摩根士丹利收获经营收入和租金收入。此前几个月内，物业资产的并购活动让业内眼花缭乱：澳洲麦格理并购上海新茂大厦；美林持股投资银泰中心；摩根士丹利收购北京富利；新加坡凯德置收购北京中环世贸两栋写字楼；扬子基金并购北京远洋新干线D座酒店式公寓；高盛收购上海百腾大厦等。

由于物业资产更具有流通和退出优势，更有资产打包上市的可能，二级市场退出也并非无利可图，物业持有者到底能做多长时间的准业主，下一棒如何交出去，还要等待中国地产的发展状况和基金持有人的态度。当然，我们也可以乐观地认为，外资基金大肆并购中国物业资产，是对中国机会的信心表现，说明外资地产基金的中国战略是长期的，将着眼于更长远的目标。

委托投资管理模式，委托地产基金管理机构投资管理。最近若干个季度，有迹象表明，外资基金正在构建进入中国房地产的运营平台，变革低效的投资模式。基金委托投资管理模式的推广，使房地产价值链分工更专业，意味着外资地产基金开始发力，投资力度和速度将大大加快。事实上，海外投行和地产基金机构真正擅长的是资金募集能力和投资管理能力，而不是亲自开发地产项目，其利润大部分来自于资本市场，其次来源于地产增值。在这种基金委托管理模式下，地产基金管理人全权负责受托基金的资产管理和运营，包括制定投资战略、市场调研、选择优质项目、投资项目报告、投资风险管理、项目运营管理、项目价值提升、资金的安全退出等服务。

基金委托投资管理模式经受了国际惯例的检验，使外资地产基金大规模投资中国地产成为可能。根据盛阳地产基金的一份研究报告，外资地产基金在中国的投资力度正在加大，同时投资速度也正在加快,预计2005年度基金投资总额将达到28亿美元(不含热钱投资),是上个年度投资总额的四倍,投资模式正在由项目开发模式转变为基金委托投资管理模式。

7月23日，国际著名房地产基金管理机构盛阳地产基金与美国HOMY FUND集团签署了2亿美元的基金委托管理框架协议，由HOMY FUND集团委托盛阳地产基金在中国进行房地产投资和管理。按照协议，在未来18个月内，盛阳地产基金要完成上述2亿美元的受托基金投资管理，投资方向主要是产业地产和商业地产，在中国进行房地产投资，这是基金委托投资管理模式的典型案例，此前，盛阳地产基金已经接受多支欧美基金机构的委托。盛阳以地产基金管理业务而著名，创造了价值化的投资管理模式，形成了独特投资哲学。HOMY FUND集团认为盛阳基金管理业务具有专业化优势，也感觉到通过这种委托管理模式是投资中国地产的理想管道，通过盛阳的专业化投资管理服务，HOMY FUND集团轻轻松松就收获了投资中国地产丰厚利润。在这次合作中，盛阳地产基金作为基金管理人，全权负责受托基金的资产管理和运营，包括制定投资战略、市场调研、选择优质项目、投资项目报告、投资风险管理、项目运营管理、项目价值提升、资金的安全退出等服务。HOMY FUND集团负责制定投资战略、决策投资项目、监督投资管理等工作。

业内许多地产金融专家一致认为，基金委托投资管理模式代表着一个新的时代，即上面提到的基金委托管理时代，这种基金运营模式与原来的亲自操作地产项目开发相比，投资效率要高出许多倍，因为房地产业的分工代替以往的"全能型"房地产商，房地产产业链更细、各个环节更专业，效率更高，资源和能力合作得更紧密，更容易创造项目价值，更符合国际通行惯例。