主题：楼市调控酝酿二轮风暴 银行取消房贷两成首付

高房价和房地产市场调控已成政协委员关注的焦点，多份提案直指房地产问题。而3月1日，本报两会报道组从相关部委了解到，针对高房价这匹脱缰之马，包括信贷、财税、融资审批、土地等一系列的第二轮调控风暴正在酝酿之中,两会或成为房地产市场的一个分水岭。

两会前夕，温家宝总理在与网友交流时直言，今年楼市频出重拳，但是他本人还担心拉不住这匹脱缰野马。

记者注意到，中央政府出台“国4条”和“国11条”后，部分城市的住房成交量出现明显下滑，但房价却仍坚挺，并有继续上涨的迹象。

根据发改委、统计局调查，今年1月份全国70个大中城市房价同比上涨9.5%，环比上涨1.3%。

今年,银行业还会格外加强对开发贷款的控制，将对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放开发贷款。

而证监会也正联合国土资源部等,拟订上市公司募集资金管理新政，旨在确定更为明确、细致严格的审核标准，从而把好房企土地融资的“闸门”。

保险资金投资不动产的门槛将提高。《保险资金运用管理暂行办法(草案)》已获原则通过，与征求意见稿相比，对投资不动产设置了更高门槛。

国土部近期拟出台一个关于加强房地产用地供应和监管的文件，专项整治房地产闲置土地。

值得关注的是，财税新政也在酝酿之中。除了有关专家呼吁物业税尽早出台外，今年房产税改革有望先期破冰，这将为从根本上遏制住部分城市的房价过快上涨铺平道路。

最低首付两成，最长贷款30年。这条在各家商业银行通行了多年的个人住房信贷政策，如今却因宏观调控的影响面临调整。

昨日，记者从一家商业银行获悉，临近虎年春节放假时，总行出台了一个新政策，在取消个人住房贷款7折优惠利率、最低执行8.5折的同时，还将首付款比例从两成提高到三成，"这次是刚性要求，所有客户都一样。"

今年以来，受房地产行业和信贷规模双重调控影响，各家商业银行对个人住房信贷都采取了不同程度的收缩。从1月中下旬开始，中行、交行、招行、中信、光大、深发展等多家银行就各自调整了政策，特别是利率，都有不同程度上调。

昨日，记者从本地另外几家股份制银行了解到，对于首套自住房，7折优惠利率和最低首付两成的政策依然存在，只不过在执行中会严格区分客户，"除非是非常优质的，比如白金客户之类的，否则都不太容易批下来。"据介绍，目前首付三成、利率最低8.5折在行业中属于比较常见的情况。

据了解，如果是贷款买第二套房，除按银监会要求首付最低四成外，利率也基本上都是在执行基准利率或上浮10%，几乎很难再有利率下浮的。

房价的回落，信贷审批的趋严，也直接打击了个人贷款购房的积极性。

昨日，成都某大型商业银行个贷部负责人表示，春节上班后的这一个星期，收到的贷款购房申请明显减少了。在他看来，出现这种现象，除了有宏观政策面的影响，季节性因素也是重要原因，"很多楼盘都没有大张旗鼓地推广，成交量下滑也在情理之中。"在另外几家商业银行，记者也了解到这段时间接到的个人房贷单子是少了很多。

北京某国有大行营业部客户经理告诉记者，"春节后的第一周，接到的按揭贷款申请不到20个，这还是没经过资质审核的客户数，不容乐观。"

"由于同业间房贷利率相继上浮，客户购房成本相应增加，潜在客户成为观望一族，这导致近期申请个贷的客户急剧缩减。"民生银行（600016）西城区某支行个贷部负责人表示。

然而，客户观望并不是银行房贷业务萎缩的唯一原因，该个贷部负责人分析称，随着存款准备金率的相继上调，银行流动性被收紧，放贷额度也受到影响，因此都调整了房贷的优惠政策，一定程度上增加了客户贷款获批的难度。

楼市成交量的大幅萎缩对按揭贷款市场的影响逐步显现。昨日（3月1日），《每日经济新闻》从沪上房贷中介凯弈投资管理公司处获悉，今年2月，该机构二手房贷款签约规模环比1月缩水一半，

虽然贷款签约额有所下降，但凯弈投资副总经理赵炜对记者表示，目前沪上各家银行对首付比例的管控仍相当严格，首付比例最低也要达到三成；二套房的首付比例均严格按照四成来操作。

赵炜指出，7折利率已经基本从市场上消失了。"针对首次购房，沪上银行基本上只提供基准利率的8折或8.5折的优惠。"虽然各家银行表示，符合要求的优质客户均可享受7折利率，但大多数购房者均不属于优惠行列。各家银行总行多已向驻沪分行下发了关于控制房贷的指导意见，银行因此会更加严格地审批房贷，控制放款额度。

赵炜预计，3月交易量同比会下调约1/4。但由于上海世博会临近，一部分新楼盘会赶在三四月份开盘预售，这会带动整个房地产的交易量。

继楼市调控“国11条”发布之后，北京、上海、广州、深圳等城市纷纷出台配套政策，对楼市念起“紧箍咒”。仔细看来，各地政策基调一致，各有侧重，因地制宜。

专家指出，各地政策落地执行，有利于房地产市场健康稳定发展。

新招发力，打击囤房捂盘

今年以来，各地普遍加大楼市监管力度，囤房、捂盘成为重点打击对象。

春节长假刚过，北京市房地产交易管理网就对京通苑、长安融府、朝悦大厦、合生时代中心等变相捂盘行为进行了公示。

紧接着，北京中坤长业房地产开发有限公司、北京市永顺房地产开发有限公司、北京合生北方房地产开发有限公司、北京鸿高置业发展有限公司、北京弘泰基业房地产有限公司、北京晨昱泰和房地产开发有限公司、北京巨安金润房地产开发有限公司等9家公司还因囤房、房源价格不透明等原因被市住建委处罚。

这是北京市政策调控力量的证明。而该政策正是日前北京市建委等11个部门联合发布的《关于贯彻国办发［2010］4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。该政策要求，开发商应3日内一次性公开全部可售房源、限制外资购房、加大房地产市场执法检查力度等。

广东则结合实际，也发布了“粤四条”。在目前市场上，为了制造“旺销”现象，不少开发商会“捂盘惜售”，或制造楼盘旺销假象。对此，“粤四条”明确规定，各地在审批商品住房项目预售许可时，以整栋为最低审批规模，不得分层、分单元办理预售许可。房地产开发企业取得预售许可后，应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明码标价。

抑制投机需下“猛药”，严把房地产信贷闸门，坚持二套房贷首付40%的底线，抑制投资投机性购房需求。

北京正在清理规范2008年底以来制定的购房优惠政策。继二套房商贷收紧之后，北京住房公积金管理中心日前发布通知：自2010年3月1日(含)起，借款申请人购买“二套住房”申请住房公积金贷款(含个人住房组合贷款)，其贷款首付款比例不得低于40%。二套房信贷进一步紧缩，直接瞄准投资投机性购房需求。

专家分析，与过去有所不同的是，北京调控政策更加有针对性，主要是打击投机和挤出泡沫。后续可能还有具体政策出台，对市场一定会产生影响。“政策传达了3个明确的信号——保障、调控和管理。”链家地产副总裁林倩表示，相关政策的调控力度进一步加大，可能导致购房者购房意愿降低，观望情绪加重，导致短期内市场成交量出现下滑。

但是，专家也指出，如今，投资客已不敢轻易进入市场，如果政策的出台真能遏制房价过快上涨，甚或使房价回调，市场的交易量很可能因此被再次激活。

上海则继续支持居民自住消费，严格二套房信贷管理，严格执行国家和该市有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。

而广州将抑制投资投机购房视为稳定房地产市场的关键因素，严格执行国家关于二套住房购房贷款管理制度，二套房贷款首付比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价等。

广东省住建厅有关负责人解释，目前广东对楼市调控的基调是支持普通自住房消费，抑制投机和投资需求，总体上以稳定为主，而非简单的打压。

促进房地产市场平稳健康发展，让老百姓租得起、买得起，还需增加普通商品住房和保障性住房的有效供应。

春节刚过，深圳市代市长王荣2月21日主持召开的虎年第一个政府工作会议研究的专题是：保障性住房建设。王荣说，抓住房“既是抓发展，更是抓民生”。

年初，参加广东省委十届六次全会的深圳市委书记刘玉浦说，深圳将加强保障性住房建设力度，2010年计划建设的保障性住房数量由2.3万套增至约5万套、总面积约450万平方米、总投资35.06亿元。

几乎同时，该市松坪村三期、深康村等2个保障性住房项目正式开工打桩，建成后将提供保障性住房6443套。

同时，广州计划2011年前建设5.6万套保障房，并将首次推出经济租赁房。

广州市房管局相关负责人表示，去年广州再次启动对限价房市场需求调查，近期将根据具体的调查结果制定今年的限价房用地供应，推出限价房。

北京提出2010年各类政策性住房用地占全市住房供地50%以上。在2009年新开工政策性住房938万平方米，竣工229万平方米的基础上，2010年新开工建设和收购政策性住房13.4万套，将全部解决2009年底已通过审核正在轮候的住房困难家庭。

专家认为，在加大政策房建设基础上进行调控，是对房地产市场“有保有压”的一种表现，并非单纯打击市场。从中长期看有利于北京楼市健康发展，市场在经历一段时间僵持之后，或许会因行业的规范焕发更大活力。

上海保障房建设正加速，计划实现新增廉租对象应保尽保；加快实施经济适用房制度，下半年在中心城区全面推开，新开工建设经济适用住房约400万平方米；着力解决部分群众过渡性住房困难，积极推进公共租赁房、单位租赁房、人才公寓等租赁住房建设。